如何運(yùn)營資產(chǎn)管理公司

如何運(yùn)營資產(chǎn)管理公司？？？？

有很多朋友問我，怎么運(yùn)營一個(gè)資產(chǎn)管理公司，那就斗膽談?wù)勛约旱囊恍┱J(rèn)識，歡迎來拋磚。

資產(chǎn)運(yùn)營公司要實(shí)現(xiàn)資源整合和價(jià)值發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，大致需要做好三項(xiàng)工作：1、資產(chǎn)的獲得；2、資產(chǎn)的整理；3、資產(chǎn)的運(yùn)營。

資產(chǎn)的獲得

在資產(chǎn)運(yùn)營公司名下成立若干SPV，分別用于獲得不同的債權(quán)或其他資產(chǎn)。

成立SPV的意義在于風(fēng)險(xiǎn)的隔離、債權(quán)的對口管理以及稅負(fù)上的一些優(yōu)化，還可以避免資產(chǎn)運(yùn)營公司直接面對訴訟糾紛或其他糾紛。

由于債權(quán)的轉(zhuǎn)讓既能實(shí)現(xiàn)原債權(quán)持有人的不良資產(chǎn)出表，也可暫時(shí)避免提前繳納稅款，所以此階段暫時(shí)不考慮資產(chǎn)直接過戶。

債權(quán)的獲得有兩種方式，一種為按帳面價(jià)值，一種按市場化估值。以帳面價(jià)值獲得，原轉(zhuǎn)讓方無帳面損失，但資產(chǎn)運(yùn)營公司在終處置環(huán)節(jié)時(shí)，將會產(chǎn)生損失。市場化估值效果相反。

債權(quán)人持有的債權(quán)，分為有擔(dān)保債權(quán)和無擔(dān)保債權(quán)。有擔(dān)保債權(quán)繼續(xù)分為抵押、質(zhì)押等五種擔(dān)保形式。從實(shí)際情況看，債權(quán)人和債務(wù)人之間經(jīng)過幾年的較量加至外部環(huán)境的變化，除了不動產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)，其余的有擔(dān)保債權(quán)和無擔(dān)保債權(quán)已大幅折損甚至歸零。因此，如果債務(wù)人不是上市公司或國有企業(yè)，也只有不動產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)尚有價(jià)值。但即使這樣，在不動產(chǎn)抵押物里，土地使用權(quán)雖有增值，但建筑物年久失修帶來的實(shí)體性和功能性貶值對債權(quán)也有著很大的負(fù)面影響。

資產(chǎn)的整理

特殊資產(chǎn)有時(shí)難于處理，很大原因是問題多，如法律風(fēng)險(xiǎn)大、現(xiàn)場復(fù)雜、債務(wù)人不配合。即使債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低，也無人愿意接盤。因此，資產(chǎn)的整理是必要的，更有利于順利處置和更高溢價(jià)。

對資產(chǎn)進(jìn)行整理時(shí)，會發(fā)現(xiàn)同一債務(wù)人的資產(chǎn)可能被分割抵押給不同的債權(quán)人，或是同一資產(chǎn)存在多次抵押，或是被無擔(dān)保債權(quán)人先行查封。這類資產(chǎn)的整理雖然難度大，但也帶來一定折價(jià)的空間或融資渠道。

資產(chǎn)整理的三種形式：

法拍：將訴訟程序推動至二拍階段，至少到強(qiáng)制執(zhí)行階段。在沒有找到意向購買人之前，不要進(jìn)入以物抵債的程序。

申請破產(chǎn)：流程繁瑣，時(shí)間較長，影響面大，但問題解決徹底。適用于那些長期停止經(jīng)營但仍占用場地、債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重的僵尸企業(yè)。由于使用價(jià)值變成了清算價(jià)值，所以抵押物可能有較大的折價(jià)空間，反而有利于未來擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。有時(shí)，破產(chǎn)重整還可能引入新投資人。

通過法拍和申請破產(chǎn)，可以理清抵押物上的租賃關(guān)系、抵押物涉及的拖欠工程款和土地款、欠繳的房產(chǎn)稅和土地使用稅、未完工的在建工程價(jià)值，有利于正確評估抵押物價(jià)值。

協(xié)議轉(zhuǎn)讓：這一點(diǎn)放在后是因?yàn)殡y度大，主要是因?yàn)閷τ趥鶆?wù)人后的財(cái)產(chǎn)，不會輕易放棄而提出較高條件。而且無法深入調(diào)查，資產(chǎn)質(zhì)量情況不明。

在對不動產(chǎn)進(jìn)行全面的整理后，能達(dá)到中間環(huán)節(jié)交易費(fèi)用明確、現(xiàn)場已清場、租賃關(guān)系清晰、債務(wù)人無異議后，債權(quán)價(jià)值就基本可以確定。這就為下一步資產(chǎn)的正常運(yùn)營提供了前提。

資產(chǎn)的運(yùn)營

資產(chǎn)的運(yùn)營，可以理解為招商引資的能力。

招商是指將持有的資產(chǎn)以何種形式來吸引投資人合作。比如轉(zhuǎn)讓、投資、租賃和投行。

轉(zhuǎn)讓：因債權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單，低買高賣，四大AMC大都采取這種形式。但這種債權(quán)經(jīng)過層層轉(zhuǎn)手，結(jié)果造成原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系更為復(fù)雜。但好處在于，債權(quán)交易的金額基數(shù)大，價(jià)差收入較可觀。

投資

對符合開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)招商政策的意向投資人可以有如下操作：

配資：當(dāng)投資人有資金缺口并支付相當(dāng)比例保證金時(shí)，提供配資，在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)補(bǔ)足差額或約定期限利率歸還。

資產(chǎn)過戶：投資人希望不動產(chǎn)交割的，將產(chǎn)權(quán)辦至SPV名下。T+1日，由投資人支付對價(jià)購入資產(chǎn)運(yùn)營公司持有的SPV股權(quán)。投資人需支付相應(yīng)比例的保證金。

股權(quán)投資：在約定標(biāo)的公司的經(jīng)營期限后，以持有的債權(quán)做為股權(quán)投入標(biāo)的公司，該債權(quán)的底層資產(chǎn)為不動產(chǎn)由標(biāo)的公司無償使用，名股實(shí)債操作。一定期限內(nèi)由投資人購買股權(quán)。

聯(lián)營：與投資人就共同的項(xiàng)目達(dá)成一致，約定分成比例。

共同開發(fā)：涉及商住地，SPV以持有的資產(chǎn)入股，獲得開發(fā)收益。假設(shè)西湖濕地地塊，由SPV持有的土地使用權(quán)入股，信達(dá)資產(chǎn)提供資金，由藍(lán)城設(shè)計(jì)、代建和運(yùn)營。

租賃：對資產(chǎn)進(jìn)行租賃，獲取租金收入。

投行業(yè)務(wù)：如提供資產(chǎn)重組和破產(chǎn)管理服務(wù)、為資產(chǎn)合并、分割提供服務(wù)、撮合成交、提供融資咨詢等。

引資是指持有的資產(chǎn)要獲取融資，以更少的占用資本金。

因資產(chǎn)運(yùn)營公司為獲得各類資產(chǎn)將消耗大量資本金，而資產(chǎn)的運(yùn)營也不是一日之功，僅靠資本金的投入和利潤的積累，發(fā)展會很緩慢。因此，如何獲得更多的融資是資產(chǎn)運(yùn)營公司長久運(yùn)營的基礎(chǔ)。

經(jīng)營性物業(yè)貸款：對于持有的帶租約的物業(yè)可以做此方面的融資。

債權(quán)融資：以有擔(dān)保的債權(quán)質(zhì)押，同時(shí)提供外部增信的一種融資。

存量融資：此處存量融資是指原擔(dān)保物上設(shè)定了金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)時(shí)，當(dāng)有意向投資人購置擔(dān)保物時(shí)，原金融機(jī)構(gòu)需繼續(xù)提供融資。這就解決了投資人獲得資產(chǎn)時(shí)又得去金融機(jī)構(gòu)融資的麻煩，會極大提高投資人的購買意向，降低資產(chǎn)處置的難度。同樣，在SPV獲得擔(dān)保物的所有權(quán)時(shí)，原金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提供低息的融資支持。在資產(chǎn)重組時(shí)，應(yīng)同時(shí)與原機(jī)構(gòu)商談后后續(xù)融資支持事宜，就是說不能讓TA跑了。在一些不良地產(chǎn)項(xiàng)目的并購上，原土地使用權(quán)已抵押至金融機(jī)構(gòu)。新投資人進(jìn)入時(shí)，通常會要求金融機(jī)構(gòu)提供一定額度的資金支持。

特殊資產(chǎn)基金：發(fā)起設(shè)立特殊資產(chǎn)基金，分層設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)投資資金來源多元化，收益分配市場化。

不良資產(chǎn)證券化：本質(zhì)上是一種融資方式，大多數(shù)有變相的兜底條款?？色@得低息、長期的資金。但如果要真實(shí)出表，進(jìn)池債權(quán)又會有巨大折扣，若進(jìn)池的不良資產(chǎn)質(zhì)量差，還可能導(dǎo)致發(fā)行失敗。

資產(chǎn)運(yùn)營公司的發(fā)展目標(biāo)

資產(chǎn)運(yùn)營從本質(zhì)上看是一種服務(wù)，是信息的交換。因此要有平臺化思維，要將資產(chǎn)運(yùn)營公司建設(shè)成資產(chǎn)信息的集散平臺，要成為解決問題的機(jī)構(gòu)，這樣才能做大做強(qiáng)，盤活資產(chǎn)，持續(xù)盈利。

前期可以開發(fā)區(qū)內(nèi)的資產(chǎn)運(yùn)營為契機(jī)，積累經(jīng)驗(yàn)，建立銅陵地區(qū)的特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺。

在平臺運(yùn)營的中期，匯集銅陵地區(qū)金融機(jī)構(gòu)以及非金機(jī)構(gòu)的各類資產(chǎn)，并提供資金、信息和方案設(shè)計(jì)等各類服務(wù)，同時(shí)獲取各種收益。

在銅陵地區(qū)特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺運(yùn)營成熟后，可與銅陵地區(qū)以外的城投公司或市級資產(chǎn)運(yùn)營公司開展合作，互通有無，成立省級特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺。

這個(gè)的平臺可以滿足投資人和資產(chǎn)持有人的資產(chǎn)需求、資金需求、方案需求。在滿足需求的同時(shí)，必然會衍生出各種收入，如咨詢、財(cái)顧、重組和投資收益。因?yàn)檎莆沾罅康男畔⒑偷膱F(tuán)隊(duì)配合，盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值大化也就是自然而然的事了。

綜上，資產(chǎn)運(yùn)營公司的終發(fā)展目標(biāo)是要成為資產(chǎn)和資金的提供方、方案的解決方等全面的輕資產(chǎn)服務(wù)商，既要實(shí)現(xiàn)為政府解決問題盤活資產(chǎn)，又要實(shí)現(xiàn)盈利，而不能成為持有一堆資產(chǎn)的重資產(chǎn)公司。