如何運營資產(chǎn)管理公司

如何運營資產(chǎn)管理公司？？？？

有很多朋友問我，怎么運營一個資產(chǎn)管理公司，那就斗膽談談自己的一些認識，歡迎來拋磚。

資產(chǎn)運營公司要實現(xiàn)資源整合和價值發(fā)現(xiàn)這兩個目標，大致需要做好三項工作：1、資產(chǎn)的獲得；2、資產(chǎn)的整理；3、資產(chǎn)的運營。

資產(chǎn)的獲得

在資產(chǎn)運營公司名下成立若干SPV，分別用于獲得不同的債權或其他資產(chǎn)。

成立SPV的意義在于風險的隔離、債權的對口管理以及稅負上的一些優(yōu)化，還可以避免資產(chǎn)運營公司直接面對訴訟糾紛或其他糾紛。

由于債權的轉(zhuǎn)讓既能實現(xiàn)原債權持有人的不良資產(chǎn)出表，也可暫時避免提前繳納稅款，所以此階段暫時不考慮資產(chǎn)直接過戶。

債權的獲得有兩種方式，一種為按帳面價值，一種按市場化估值。以帳面價值獲得，原轉(zhuǎn)讓方無帳面損失，但資產(chǎn)運營公司在終處置環(huán)節(jié)時，將會產(chǎn)生損失。市場化估值效果相反。

債權人持有的債權，分為有擔保債權和無擔保債權。有擔保債權繼續(xù)分為抵押、質(zhì)押等五種擔保形式。從實際情況看，債權人和債務人之間經(jīng)過幾年的較量加至外部環(huán)境的變化，除了不動產(chǎn)擔保的債權，其余的有擔保債權和無擔保債權已大幅折損甚至歸零。因此，如果債務人不是上市公司或國有企業(yè)，也只有不動產(chǎn)擔保的債權尚有價值。但即使這樣，在不動產(chǎn)抵押物里，土地使用權雖有增值，但建筑物年久失修帶來的實體性和功能性貶值對債權也有著很大的負面影響。

資產(chǎn)的整理

特殊資產(chǎn)有時難于處理，很大原因是問題多，如法律風險大、現(xiàn)場復雜、債務人不配合。即使債權轉(zhuǎn)讓價格低，也無人愿意接盤。因此，資產(chǎn)的整理是必要的，更有利于順利處置和更高溢價。

對資產(chǎn)進行整理時，會發(fā)現(xiàn)同一債務人的資產(chǎn)可能被分割抵押給不同的債權人，或是同一資產(chǎn)存在多次抵押，或是被無擔保債權人先行查封。這類資產(chǎn)的整理雖然難度大，但也帶來一定折價的空間或融資渠道。

資產(chǎn)整理的三種形式：

法拍：將訴訟程序推動至二拍階段，至少到強制執(zhí)行階段。在沒有找到意向購買人之前，不要進入以物抵債的程序。

申請破產(chǎn)：流程繁瑣，時間較長，影響面大，但問題解決徹底。適用于那些長期停止經(jīng)營但仍占用場地、債務關系復雜、債務負擔沉重的僵尸企業(yè)。由于使用價值變成了清算價值，所以抵押物可能有較大的折價空間，反而有利于未來擔保債權的實現(xiàn)。有時，破產(chǎn)重整還可能引入新投資人。

通過法拍和申請破產(chǎn)，可以理清抵押物上的租賃關系、抵押物涉及的拖欠工程款和土地款、欠繳的房產(chǎn)稅和土地使用稅、未完工的在建工程價值，有利于正確評估抵押物價值。

協(xié)議轉(zhuǎn)讓：這一點放在后是因為難度大，主要是因為對于債務人后的財產(chǎn)，不會輕易放棄而提出較高條件。而且無法深入調(diào)查，資產(chǎn)質(zhì)量情況不明。

在對不動產(chǎn)進行全面的整理后，能達到中間環(huán)節(jié)交易費用明確、現(xiàn)場已清場、租賃關系清晰、債務人無異議后，債權價值就基本可以確定。這就為下一步資產(chǎn)的正常運營提供了前提。

資產(chǎn)的運營

資產(chǎn)的運營，可以理解為招商引資的能力。

招商是指將持有的資產(chǎn)以何種形式來吸引投資人合作。比如轉(zhuǎn)讓、投資、租賃和投行。

轉(zhuǎn)讓：因債權轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單，低買高賣，四大AMC大都采取這種形式。但這種債權經(jīng)過層層轉(zhuǎn)手，結(jié)果造成原有債權債務關系更為復雜。但好處在于，債權交易的金額基數(shù)大，價差收入較可觀。

投資

對符合開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)招商政策的意向投資人可以有如下操作：

配資：當投資人有資金缺口并支付相當比例保證金時，提供配資，在產(chǎn)權過戶時補足差額或約定期限利率歸還。

資產(chǎn)過戶：投資人希望不動產(chǎn)交割的，將產(chǎn)權辦至SPV名下。T+1日，由投資人支付對價購入資產(chǎn)運營公司持有的SPV股權。投資人需支付相應比例的保證金。

股權投資：在約定標的公司的經(jīng)營期限后，以持有的債權做為股權投入標的公司，該債權的底層資產(chǎn)為不動產(chǎn)由標的公司無償使用，名股實債操作。一定期限內(nèi)由投資人購買股權。

聯(lián)營：與投資人就共同的項目達成一致，約定分成比例。

共同開發(fā)：涉及商住地，SPV以持有的資產(chǎn)入股，獲得開發(fā)收益。假設西湖濕地地塊，由SPV持有的土地使用權入股，信達資產(chǎn)提供資金，由藍城設計、代建和運營。

租賃：對資產(chǎn)進行租賃，獲取租金收入。

投行業(yè)務：如提供資產(chǎn)重組和破產(chǎn)管理服務、為資產(chǎn)合并、分割提供服務、撮合成交、提供融資咨詢等。

引資是指持有的資產(chǎn)要獲取融資，以更少的占用資本金。

因資產(chǎn)運營公司為獲得各類資產(chǎn)將消耗大量資本金，而資產(chǎn)的運營也不是一日之功，僅靠資本金的投入和利潤的積累，發(fā)展會很緩慢。因此，如何獲得更多的融資是資產(chǎn)運營公司長久運營的基礎。

經(jīng)營性物業(yè)貸款：對于持有的帶租約的物業(yè)可以做此方面的融資。

債權融資：以有擔保的債權質(zhì)押，同時提供外部增信的一種融資。

存量融資：此處存量融資是指原擔保物上設定了金融機構的抵押權時，當有意向投資人購置擔保物時，原金融機構需繼續(xù)提供融資。這就解決了投資人獲得資產(chǎn)時又得去金融機構融資的麻煩，會極大提高投資人的購買意向，降低資產(chǎn)處置的難度。同樣，在SPV獲得擔保物的所有權時，原金融機構也應當繼續(xù)提供低息的融資支持。在資產(chǎn)重組時，應同時與原機構商談后后續(xù)融資支持事宜，就是說不能讓TA跑了。在一些不良地產(chǎn)項目的并購上，原土地使用權已抵押至金融機構。新投資人進入時，通常會要求金融機構提供一定額度的資金支持。

特殊資產(chǎn)基金：發(fā)起設立特殊資產(chǎn)基金，分層設計，實現(xiàn)投資資金來源多元化，收益分配市場化。

不良資產(chǎn)證券化：本質(zhì)上是一種融資方式，大多數(shù)有變相的兜底條款。可獲得低息、長期的資金。但如果要真實出表，進池債權又會有巨大折扣，若進池的不良資產(chǎn)質(zhì)量差，還可能導致發(fā)行失敗。

資產(chǎn)運營公司的發(fā)展目標

資產(chǎn)運營從本質(zhì)上看是一種服務，是信息的交換。因此要有平臺化思維，要將資產(chǎn)運營公司建設成資產(chǎn)信息的集散平臺，要成為解決問題的機構，這樣才能做大做強，盤活資產(chǎn)，持續(xù)盈利。

前期可以開發(fā)區(qū)內(nèi)的資產(chǎn)運營為契機，積累經(jīng)驗，建立銅陵地區(qū)的特殊資產(chǎn)服務平臺。

在平臺運營的中期，匯集銅陵地區(qū)金融機構以及非金機構的各類資產(chǎn)，并提供資金、信息和方案設計等各類服務，同時獲取各種收益。

在銅陵地區(qū)特殊資產(chǎn)服務平臺運營成熟后，可與銅陵地區(qū)以外的城投公司或市級資產(chǎn)運營公司開展合作，互通有無，成立省級特殊資產(chǎn)服務平臺。

這個的平臺可以滿足投資人和資產(chǎn)持有人的資產(chǎn)需求、資金需求、方案需求。在滿足需求的同時，必然會衍生出各種收入，如咨詢、財顧、重組和投資收益。因為掌握大量的信息和的團隊配合，盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值大化也就是自然而然的事了。

綜上，資產(chǎn)運營公司的終發(fā)展目標是要成為資產(chǎn)和資金的提供方、方案的解決方等全面的輕資產(chǎn)服務商，既要實現(xiàn)為政府解決問題盤活資產(chǎn)，又要實現(xiàn)盈利，而不能成為持有一堆資產(chǎn)的重資產(chǎn)公司。