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北京朝陽「中建星光里」

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近日，2022年第五批次集中土拍中，終由中建東孚以溢價15%，成交價14.26億元摘得的朝陽小紅門地塊公布了案名，叫“中建星光里”。參考樓面價4.7萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價8萬/平。

北京朝陽「中建星光里」

項目位于南三環(huán)外，從地理位置上來看，還是挺有優(yōu)勢的。地塊南側(cè)700米左右是四環(huán)路，東側(cè)約1.5公里還有京滬高速，向北可快速到達三環(huán)，去國貿(mào)、三里屯、望京等重要商圈都很方便。

北京朝陽「中建星光里」

另外，地塊周邊有兩條地鐵線，亦莊線和10號線。距離亦莊線肖村站約900米，距離10號線成壽寺站約1公里，都不算太遠。

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項目于4月26日公示了規(guī)劃方案：占地面積：12060.05㎡，地上建筑面積：30150㎡，容積率2.5，綠化率：30%。

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樓棟平面分布圖

從樓棟分布圖可以看，該項目共規(guī)劃6棟樓，5棟住宅樓+1棟配套樓，其中1#樓東西向，總層高3層/4層，2#樓南北向，總層高13層/14層，3#樓東西向，總層高4層/6層，4#/5#樓南北向，總高18層，3#樓位置佳。

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樓棟外立面效果圖

在中建的住宅產(chǎn)品系中，包括了蔚藍系、星光系和云端系。其中，星光系承載了對高端品質(zhì)的居住理想，擇址也都聚焦在城市繁華的核心地段。

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樓棟立體分布圖

項目體量不大，據(jù)說戶型面積段在88-138平米，還有60平米的小戶型，按銷售指導(dǎo)價8萬/平來算，總價區(qū)間預(yù)計在500-1100萬，甚至更低。

但是，周邊的城市界面，就有點一言難盡了。

項目所在的位置屬于豐臺和朝陽的交界處，環(huán)境比較亂，周邊有不少汽配城、家具城之類的，比較影響市容。

北京朝陽「中建星光里」

不過，有消息稱南側(cè)的汽配城，已有改造升級的計劃，周邊的道路也將重新規(guī)劃修建。

如果作為一個剛需型的產(chǎn)品，三環(huán)的位置，500多萬的總價，還是很有誘惑力的。但是，如果是改善型產(chǎn)品，就非常雞肋了。

地塊北面有不少改善新盤，單價都在10萬+，北京天譽12萬/平，合生縵云13.5萬/平，每平至少差4萬，周邊二手房保利首開天譽單價也在10萬+。

北京朝陽「中建星光里」

交通方面，項目距離地鐵10號線分鐘寺站1公里，周邊有三環(huán)路、四環(huán)路、成壽寺路、京滬高速等。

商業(yè)方面，北側(cè)8公里可到國貿(mào)CBD，南側(cè)8公里可到達亦莊，西側(cè)6公里是豐臺首都商務(wù)新區(qū)。

醫(yī)療方面，周邊有北京首大眼耳鼻喉醫(yī)院（三甲），北京金橋醫(yī)院。

生態(tài)方面，有鴻博公園、旺興湖公園等。

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