房地產(chǎn)企業(yè)迎來利好，證監(jiān)會將不動產(chǎn)私募投資基金備案細(xì)則中國證券報報道，接近監(jiān)管人士透露，證監(jiān)會正在與基金業(yè)協(xié)會研究起草不動產(chǎn)私募投資基金備案細(xì)則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時可申請試點。
（房地產(chǎn)私募基金公司注冊細(xì)節(jié)一經(jīng)發(fā)布，騰博國際也將及時分享，注冊私募股權(quán)基金公司可咨詢騰博國際注冊朱經(jīng)理）證監(jiān)會當(dāng)日表示，決定開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。
申請機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定具備開展私募基金管理業(yè)務(wù)所需的從業(yè)人員、營業(yè)場所、資本金等運營基本設(shè)施和條件，并建立基本管理制度。
根據(jù)《私募投資基金管理人內(nèi)部控制指引》及私募基金登記備案相關(guān)問題解答相關(guān)要求，申請機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部控制機(jī)制，明確內(nèi)部控制職責(zé)，完善內(nèi)部控制措施，強(qiáng)化內(nèi)部控制保障，持續(xù)開展內(nèi)部控制評價和監(jiān)督。
申請機(jī)構(gòu)的工作人員應(yīng)當(dāng)具備與崗位要求相適應(yīng)的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力。
1、資本金運營要求作為必要合理的機(jī)構(gòu)運營條件，申請機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身運營情況和業(yè)務(wù)發(fā)展方向，確保有足夠的實繳資本金保證機(jī)構(gòu)有效運轉(zhuǎn)。
相關(guān)資本金應(yīng)覆蓋一段時間內(nèi)機(jī)構(gòu)的合理人工薪酬、房屋租金等日常運營開支。
律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對私募基金管理人是否具備從事私募基金業(yè)務(wù)所需的資本金、資本條件等進(jìn)行盡職調(diào)查并出具專業(yè)法律意見。
針對私募基金管理人的實收資本/實繳資本未達(dá)到注冊資本/認(rèn)繳資本的25%的情況，協(xié)會將在私募基金管理人公示信息中予以特別提示，并在私募基金管理人分類公示中予以公示。
2、辦公地點獨立要求申請機(jī)構(gòu)的辦公場所應(yīng)當(dāng)具備獨立性。
申請機(jī)構(gòu)工商注冊地和實際經(jīng)營場所不在同一個行政區(qū)域的，應(yīng)充分說明分離的合理性。
申請機(jī)構(gòu)應(yīng)對有關(guān)事項如實填報，律師事務(wù)所需做好相關(guān)事實性盡職調(diào)查，說明申請機(jī)構(gòu)的經(jīng)營地、注冊地分別所在地點，是否確實在實際經(jīng)營地經(jīng)營等事項。
建議要設(shè)置前臺，前臺應(yīng)有企業(yè)標(biāo)識（logo+公司名稱或簡稱），營業(yè)執(zhí)照應(yīng)懸掛于醒目位置。
3、財務(wù)清晰根據(jù)《私募投資基金管理人內(nèi)部控制指引》，申請機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全財務(wù)制度。
申請機(jī)構(gòu)提交私募登記申請時，不應(yīng)存在到期未清償債務(wù)、資產(chǎn)負(fù)債比例較高、大額或有負(fù)債等可能影響機(jī)構(gòu)正常運作情形。
申請機(jī)構(gòu)與關(guān)聯(lián)方存在資金往來的，應(yīng)保證資金往來真實合理。
4、擬投項目展業(yè)情況要求申請機(jī)構(gòu)提交私募基金管理人登記申請前已實際展業(yè)的，應(yīng)當(dāng)說明展業(yè)的具體情況，并對此事項可能存在影響今后展業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行特別說明。
若已存在使用自有資金投資的，應(yīng)確保私募基金財產(chǎn)與私募基金管理人自有財產(chǎn)之間獨立運作，分別核算。
中基協(xié)內(nèi)部執(zhí)行的審核要求是先有業(yè)務(wù)后申請登記（也是為了避免申請機(jī)構(gòu)空手套殼），所以，中基協(xié)要求申請機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有擬投項目。
據(jù)此，申請機(jī)構(gòu)需要與擬投項目簽訂《投資意向協(xié)議書》。
5、人員要求資格認(rèn)定：根據(jù)《私募基金登記備案相關(guān)問題解答（九）》，高管人員通過協(xié)會資格認(rèn)定委員會認(rèn)定的基金從業(yè)資格，僅適用于私募股權(quán)投資基金管理人（含創(chuàng)業(yè)投資基金管理人）。
競業(yè)禁止：私募基金管理人的從業(yè)人員、出資人應(yīng)當(dāng)遵守競業(yè)禁止原則，恪盡職守、勤勉盡責(zé)，不應(yīng)當(dāng)同時從事與私募業(yè)務(wù)可能存在利益沖突的活動。
高管任職要求：a.
不得在非關(guān)聯(lián)的私募機(jī)構(gòu)兼職；b.
不得在與私募業(yè)務(wù)相沖突業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)兼職；c.除法定代表人外，私募基金管理人的其他高管人員原則上不應(yīng)兼職；d.私募基金管理人的兼職高管人員應(yīng)當(dāng)合理分配工作精力，協(xié)會將重點關(guān)注在多家機(jī)構(gòu)兼職的高管人員任職情況；e.私募基金管理人的高管人員應(yīng)當(dāng)與任職機(jī)構(gòu)簽署勞動合同并繳納社保（勞動合同及社保證明）。
協(xié)會會要求每位員工打印全部社保繳納記錄，以核實社保繳納單位與簡歷所述單位是否一致，避免出現(xiàn)實際任職單位與社保繳納單位不一致的情形。
常見的不一致包括實際由母公司代繳社保、子公司代繳社保、關(guān)聯(lián)方代繳社保、社會第三方機(jī)構(gòu)代繳社保等。
專業(yè)勝任能力：根據(jù)《私募投資基金管理人內(nèi)部控制指引》，從事私募基金管理業(yè)務(wù)相關(guān)工作人員應(yīng)具備與崗位要求相適應(yīng)的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力。
負(fù)責(zé)私募合規(guī)/風(fēng)控的高管人員，應(yīng)當(dāng)獨立地履行對內(nèi)部控制監(jiān)督、檢查、評價、報告和建議的職能，對因失職瀆職導(dǎo)致內(nèi)部控制失效造成重大損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
申請機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資的高管人員，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的投資能力。
*低人數(shù)：根據(jù)《私募投資基金管理人內(nèi)部控制指引》，申請機(jī)構(gòu)員工總?cè)藬?shù)不應(yīng)低于5人，申請機(jī)構(gòu)的一般員工不得兼職。
2021年基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)私募基金管理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員資格注冊有關(guān)事項的通知》，通知規(guī)定：申請私募基金管理人登記的機(jī)構(gòu)員工總?cè)藬?shù)不應(yīng)低于5人，申請機(jī)構(gòu)的一般員工不得兼職。
6、名稱和經(jīng)營范圍要求私募基金管理人的名稱和經(jīng)營范圍中應(yīng)當(dāng)包含“基金管理”、“投資管理”、“資產(chǎn)管理”、“股權(quán)投資”、“創(chuàng)業(yè)投資”等相關(guān)字樣。
管理人名稱和經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。
若不符合，則需要修改名稱或經(jīng)營范圍，并辦理工商變更登記。
根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第三條第二款的規(guī)定，私募基金管理人應(yīng)當(dāng)在名稱中標(biāo)明“私募基金”“私募基金管理”“創(chuàng)業(yè)投資”字樣，并在經(jīng)營范圍中標(biāo)明“私募投資基金管理”“私募證券投資基金管理”“私募股權(quán)投資基金管理”“創(chuàng)業(yè)投資基金管理”等體現(xiàn)受托管理私募基金特點的字樣。
經(jīng)營范圍宜簡不宜繁，簡單清楚明了**。
7、不兼營沖突業(yè)務(wù)要求為落實《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》關(guān)于私募基金管理人防范利益沖突的要求，對于兼營民間借貸、民間融資、融資租賃、配資業(yè)務(wù)、小額理財、小額借貸、P2P/P2B、眾籌、保理、擔(dān)保、房地產(chǎn)開發(fā)、交易平臺等業(yè)務(wù)的申請機(jī)構(gòu)，因上述業(yè)務(wù)與私募基金屬性相沖突，為防范風(fēng)險，協(xié)會對從事沖突業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)將不予登記。
8、專業(yè)化運營要求根據(jù)《私募投資基金管理人內(nèi)部控制指引》和《私募基金登記備案相關(guān)問題解答（十三）》，私募基金管理人應(yīng)當(dāng)遵循專業(yè)化運營原則，主營業(yè)務(wù)清晰，不得兼營與私募基金管理無關(guān)或存在利益沖突的其他業(yè)務(wù)。
9、嚴(yán)禁股權(quán)代持要求申請機(jī)構(gòu)出資人應(yīng)當(dāng)以貨幣財產(chǎn)出資。
出資人應(yīng)當(dāng)保證資金來源真實合法且不受制于任何第三方。
申請機(jī)構(gòu)應(yīng)保證股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，不應(yīng)當(dāng)存在股權(quán)代持情形。
出資人應(yīng)具備與其認(rèn)繳資本金額相匹配的出資能力，并提供相應(yīng)的證明材料。
10、股權(quán)架構(gòu)要求申請機(jī)構(gòu)應(yīng)確保股權(quán)架構(gòu)簡明清晰，不應(yīng)出現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)層級過多、循環(huán)出資、交叉持股等情形。
協(xié)會將加大股權(quán)穿透核查力度，并重點關(guān)注其合法合規(guī)性。
11、股權(quán)穩(wěn)定性要求申請機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)專注主營業(yè)務(wù)，確保股權(quán)的穩(wěn)定性。
對于申請登記前一年內(nèi)發(fā)生股權(quán)變更的，申請機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)說明變更原因。
如申請機(jī)構(gòu)存在為規(guī)避出資人相關(guān)規(guī)定而進(jìn)行特殊股權(quán)設(shè)計的情形，協(xié)會根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，審慎核查。
12、實際控制人要求實際控制人應(yīng)一致追溯到*后自然人、國資控股企業(yè)或集體企業(yè)、上市公司、受國外金融監(jiān)管部門監(jiān)管的境外機(jī)構(gòu)。
在沒有實際控制人情形下，應(yīng)由其**大股東承擔(dān)實際控制人相應(yīng)責(zé)任。
13、關(guān)聯(lián)方要求申請機(jī)構(gòu)的子公司、分支機(jī)構(gòu)或關(guān)聯(lián)方中有私募基金管理人的，申請機(jī)構(gòu)應(yīng)在子公司、分支機(jī)構(gòu)或關(guān)聯(lián)方中的私募基金管理人實際展業(yè)并完成首只私募基金備案后，再提交申請機(jī)構(gòu)私募基金管理人登記申請。
申請機(jī)構(gòu)的子公司、分支機(jī)構(gòu)或關(guān)聯(lián)方存在已從事私募基金業(yè)務(wù)但未登記為私募基金管理人的情形，申請機(jī)構(gòu)應(yīng)先辦理其子公司、分支機(jī)構(gòu)或關(guān)聯(lián)方私募基金管理人登記。
申請機(jī)構(gòu)存在為規(guī)避關(guān)聯(lián)方相關(guān)規(guī)定而進(jìn)行特殊股權(quán)設(shè)計的情形，協(xié)會根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，審慎核查。
同一實際控制人下再有新申請機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)說明設(shè)置多個私募基金管理人的目的與合理性、業(yè)務(wù)方向區(qū)別、如何避免同業(yè)化競爭等問題。
該實際控制人及其控制的已登記關(guān)聯(lián)私募基金管理人需書面承諾，在新申請機(jī)構(gòu)展業(yè)中出現(xiàn)違法違規(guī)情形時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合規(guī)連帶責(zé)任和自律處分后果。
同一實際控制人項下再有新申請機(jī)構(gòu)的，申請機(jī)構(gòu)的**大股東及實際控制人應(yīng)當(dāng)書面承諾在完成私募基金管理人登記后，繼續(xù)持有申請機(jī)構(gòu)股權(quán)或?qū)嶋H控制不少于三年。
