楊浦共有商圈6個:五角場,平涼路,黃興公園,控江路,中原地區,新江灣城。
約有樓盤130多棟,租金2元-7元之間不等,其中4元以上的樓盤約有90棟。
均為或者乙級寫字樓。
需要什么樓盤可以打,
裝修
如果需要裝修的話,裝修公司先根據企業需求來設計CAD圖紙和平面圖,再報物業審批,去街道報監。
物業在交付房子的時候會把電表,水表抄給租戶。
對于大來說,一般都免水費 ,只有照明的電費。
如果是VAV中央空調的話,租賃期間產生的電費包含在物業費里面,無需另交費用。
如果大廈空調是VRV立控制的,則空調電費以及照明電費和辦公器械產生的電費需要自己承擔。
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物業費
不管大還是小,不管寫字樓還是創意園,物業費是不能談的。
這個是由樓宇的物業運營方就是物業公司收的。
在免租期內,承租方也是需要交物業費的,辦公室免租期之中免的純租金,不免物業費的。
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老板或者企業的決策者要明確自己的需求。
對于自己未來2-3年企業的發展有個大概的規劃。
明確寫字樓的區域,拿上海舉例,是選址在浦東張江還是大虹橋,或者漕河涇,三個板塊的區位功能有很大差異,租金價格也不同,這個在選址之前明確,對于外地來滬的新辦企業可以交由選址機構來幫助推薦。
寫字樓月租金預算,不管是集團公司還是中小微企業都有個大概的租金預算。
明確了咱們自己的需求之后,有第三方中介或者自己先篩選一部分房源。
篩選的標準是先看硬性條件,包括租金,樓宇的新舊,具體要結合企業的性質來看的。
比如金融公司一般會把老舊的樓排除,健身瑜伽的會先排除沒有上下水的樓宇。
經常加班的企業先排除中央空調的樓宇。
針對選出的房源,我們再看這幾個大廈的具體交通和商業配套。
上海舉例,一般地鐵步行10分鐘內的都算比較方便的。
大廈周邊有商業街,配有食堂,便利店咖啡館的基本配套算OK的 。
大樓的外觀,新舊程度,停車位是否充足,停車費用的高低,空調的開放時間,辦公室的采光和通風等等也是我們決策的考量因素。
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實地注冊
如果該辦公室可以實地注冊,需明確有沒有落稅補貼以及其他政策扶持。
侯哥拿上海舉例,對于像漕河涇,外高橋保稅區,陸家嘴金融自貿區等區域會給對應企業一定的稅收補貼。
而一些孵化器會對個別創業公司也有扶持。
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確定合同年限和遞增方式
除了聯合辦公的租期比較靈活,一般大的合同2-3年,租賃期限3年或者更久的都有遞增,每個給出的遞增基數不一樣。
市面上很多2年(或者3年)遞增5%-8%。
具體遞增僅供參考。
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